Comprar vs alquilar
Los números que nadie mira
Es una de las preguntas con más debate: ¿compro o alquilo?
Y casi siempre la respuesta que reciben es emocional. “Alquilar es tirar el dinero.” “Comprar es la mejor inversión.” “Es que en España la cultura es comprar.” Frases que todo el mundo repite pero que nadie ha calculado de verdad.
Hoy calculo con un piso de 300.000€, los datos reales del mercado español en 2026, y una regla sencilla que puedes aplicar a cualquier caso.
La regla que lo resume todo
Antes de los detalles, la regla. Es simple y viene de la teoría financiera de valoración de activos:
Precio del piso × 5% / 12 meses = tu umbral de decisión
Para un piso de 300.000€:
300.000 × 0,05 / 12 = 1.250€/mes
Si encuentras ese piso en alquiler por menos de 1.250€ → alquilar es mejor financieramente.
Si el alquiler supera esa cifra → comprar empieza a tener más sentido.
El 5% representa el coste de oportunidad del capital: es lo que ese dinero podría generar invertido en el mercado. Si el alquiler es más barato que ese coste implícito, es más eficiente pagar el alquiler que inmovilizar el capital en una compra.
Los costes reales de comprar (que nadie suma)
El error más frecuente al comparar comprar y alquilar es mirar solo la cuota de la hipoteca. Eso da una imagen incompleta.
Los costes reales de comprar ese piso de 300.000€:
Cuota hipoteca: 1.040€/mes Para 240.000€ (80% del precio, el banco normalmente no financia más) a 30 años al 3,2% fijo (tipo actual en España a julio de 2026)
Intereses del capital propio: +250€/mes Los 60.000€ de entrada que pones de tu bolsillo tienen un coste de oportunidad. Si ese dinero estuviera invertido al 5% anual, generaría 3.000€/año, o 250€/mes. Ese dinero existe aunque no lo veas.
IBI + comunidad: +167€/mes El IBI de un piso de 300.000€ ronda los 1.200€/año. La comunidad, otros 800€. Eso son 167€ al mes que no aparecen en la hipoteca.
Mantenimiento: +250€/mes La regla clásica es reservar entre el 1% y el 1,5% del valor de la vivienda al año para mantenimiento. Para un piso de 300K€, eso son 3.000€/año → 250€/mes. Pinturas, electrodomésticos, fontanería, instalaciones eléctricas...
Seguros: +83€/mes Seguro del hogar obligatorio con la hipoteca + seguro de vida que la mayoría de bancos vinculan al préstamo. Unos 1.000€/año en total.
Gastos de compra amortizados: +83€/mes La compra de un piso tiene costes iniciales de entre el 10% y el 12% del precio: ITP o IVA, notaría, registro, gestoría, tasación. Para un piso de 300K€, entre 30.000€ y 36.000€. Si lo amortizas a 30 años, son unos 83€/mes más.
Total real: 1.873€/mes
La cuota que muchos miran es 1.040€. El coste real es casi el doble.
Los costes reales de alquilar
Alquilar también tiene sus costes, pero son más sencillos.
Alquiler mensual: 1.182€. Según Fotocasa, un piso de 80m² cuesta de media 1.182€ al mes en España en 2026. En Madrid o Barcelona sube mucho; en ciudades medianas, baja.
Seguro de contenido: +15€. Un seguro básico para el contenido del piso. El continente lo cubre el propietario.
Coste de oportunidad (negativo): −400€. Aquí viene el matiz que cambia el análisis. Si alquilas, esos 60.000€ de la entrada que no has dado pueden estar invertidos al 8% anual. Eso genera 4.800€/año → 400€/mes que el inquilino tiene y el propietario no. Además, el ahorro mensual de pagar menos que el coste total de comprar también se puede invertir. Aun que no todo el mundo tiene el dinero para invertirlo.
Total real: ~797€/mes (contando la renta de la inversión)
El veredicto en 2026
Con los datos actuales:
Coste real de comprar: 1.873€/mes
Coste real de alquilar (con el capital invertido): 797€/mes
Umbral de equilibrio: 1.250€/mes
Alquiler medio en España: 1.182€/mes — por debajo del umbral
La conclusión financiera pura es clara: en la media de España en 2026, alquilar sale mejor que comprar si eres disciplinado con el dinero que no gastas en la entrada y la diferencia mensual.
Pero esto es el promedio. En ciudades donde el alquiler es muy caro y el precio de compra es más ajustado, la ecuación puede cambiar. Y hay factores que los números no capturan.
El largo plazo: ¿qué pasa con el patrimonio?
Si hacemos la proyección a 20 años, asumiendo que el piso se revaloriza un 3% anual (media histórica de España) y que el inquilino invierte la diferencia al 8%:
Comprando: ~440.000€ de patrimonio neto (valor del piso menos deuda pendiente)
Alquilando e invirtiendo: ~545.000€ de patrimonio
La estrategia de alquilar e invertir la diferencia acumula más patrimonio en este escenario. El interés compuesto hace más trabajo que la revalorización del ladrillo.
Pero hay un escenario en que comprar gana: si el piso se revaloriza más del 3% anual (como ha pasado en Madrid en los últimos años) o si el alquiler sube mucho y el comprador tiene cuota fija. La palanca del comprador es la revalorización del activo. La del inquilino es el compuesto de la inversión.
Lo que los números no dicen
Hasta aquí la matemática. Pero la decisión de comprar una vivienda no es solo matemática.
Estabilidad. Si tienes hijos en el colegio, si quieres reformar a tu gusto, si no quieres que te digan que tienes que irte en seis meses, comprar da una estabilidad que el alquiler no da. Eso tiene valor real aunque no aparezca en un Excel.
El alquiler sube. El precio del alquiler en España sube un 5,2% interanual en 2026 según Idealista. Si el alquiler de tu piso sube un 9% cada año y tu hipoteca está fija a 3,2%, en 5-7 años la ecuación se invierte.
La hipoteca es ahorro forzado. Mucha gente no es disciplinada con el dinero. La hipoteca te obliga a “ahorrar” todos los meses. El alquiler no. Si el inquilino no invierte la diferencia, la matemática del alquiler se derrumba.
La entrada es una barrera enorme. Los 60.000€ de entrada más 30.000€ de gastos son 90.000€ que hay que tener antes de comprar. Para muchos jóvenes en España, eso es inalcanzable antes de los 30-35 años.
¿Cómo aplicarlo a tu caso?
La fórmula es sencilla. Encuentra el piso que te interesa comprar. Multiplica su precio por 5% y divide entre 12. Ese es tu umbral.
Luego busca cuánto cuesta alquilar un piso equivalente en la misma zona. Si el alquiler está por debajo de tu umbral, alquilar es más eficiente financieramente. Si está por encima, comprar empieza a tener sentido.
Ejemplo práctico:
Piso de 250.000€ → umbral: 1.042€/mes
Piso de 400.000€ → umbral: 1.667€/mes
Piso de 500.000€ → umbral: 2.083€/mes
Si vives en Madrid y encuentras un piso de 400K€ que se alquila por 1.800€ → comprar tiene más sentido. Si ese mismo piso se alquila por 1.400€ → alquilar gana financieramente.
Por dónde empezar si decides invertir en vez de comprar
Si después de hacer los números decides que alquilar tiene más sentido en tu caso, lo más importante es que el dinero que no gastas en la entrada y en la diferencia mensual realmente se invierta.
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La conclusión honesta
No hay una respuesta universal a comprar vs alquilar. La respuesta correcta depende de:
El precio del piso versus el alquiler equivalente en tu zona
Tu capacidad para invertir la diferencia con disciplina
Tu horizonte temporal y estabilidad laboral
Si necesitas la estabilidad que da ser propietario
La evolución futura del mercado en tu ciudad (imposible de saber)
La decisión más cara no es comprar ni alquilar. Es no hacer los números.
Un abrazo,
Jota
Es el eterno debate en mi entorno. Es cierto que si encuentras un piso que te cuadre a un buen precio, la descapitalización merece la pena por la tranquilidad que te da tener una propiedad. Por el contrario, comprar a mal precio te pone una soga al cuello durante 20 años... Y ambos casos los tengo en mi entorno, así que me gusta tu forma de echar los números, aunque están un poco orientados a hacer más atractivo el alquiler. Ese 8% no está garantizado en absoluto, y que no todo el mundo tiene el conocimiento/mentalidad para obtenerlo a largo plazo, además de otros riesgos no mencionados de estar alquilado (subidas, que te toque moverte porque reclaman el piso...).
Aún así, creo que el debate está un poco desvirtuado a día de hoy, porque los precios de compra y alquiler están disparadísimos y nada ajustados a la realidad salarial. Por ejemplo, si la cuota umbral es de 1200€, como comentas, "lo suyo" en términos de responsabilidad financiera es que ganes prácticamente 3.000€ mensuales si vives solo. Y esos 1200 son 2 habitaciones en Madrid, nada muy loco.
Es una pena porque ahora mismo vivir solo es una quimera, pero incluso en pareja esos umbrales se desvirtúan si necesitas una vivienda de 3-4 habitaciones, ya que en determinadas ciudades no es posible encontrar precios de compra asequibles con esas características que no te condenen.
Si pones en la balanza la expectativa o riesgo de subida del alquiler, así como rentabilidad de la inversión de la entrada, también deberías de poner la expectativa de la revalorización de tu vivienda.
Además, no sé ahora pero hace 6 meses, yo me subrogué (27.5 años de los 30 iniciales) mi hipoteca y saqué 2.00% fijos (y no un 3.20%) con muy pocas vinculaciones. Porque si eres muy bueno sacando un 8% en inversión, también puedes serlo sacando una pedazo de hipoteca. Sé que ahora ya no hay esos tipos tan bajos, pero igual se puede conseguir un 2.40%.
A día de hoy, en España, en ciudades grandes, comprar está muy inflado, pero alquilar también. Lo mejor es esperar encontrar algo que valga la pena. En 2023 mi comparación era: 1300€ de alquiler por algo que costaba 380.000. Pero el precio subía como el espuma. El casero, después de que nos fueramos, lo subió a 1500€. En 2026, se escuchan burradas por algo de este tipo. Antes, hasta 2022, vivía en UK. Alquilaba una casa que se acababa de vender por 775k GBP. El alquiler eran 1750GBP. Como puedes ver no tenía mucho sentido comprar, si no es porque las casas se siguen revalorizando mucho (hasta donde?)